五维度金融创新加快构建房地产发展新模式

西安交通大学经济与金融学院

沈悦

加快构建房地产发展新模式是治本之策。党的二十届三中全会《决定》提出“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。”这是党中央在新形势下对房地产发展模式所作出的顶层设计和最新部署，奠定了新时代实现全体人民更高水平的住有所居的坚实基础，为新形势下加快构建房地产发展新模式注入了强大动力，对不断开辟房地产发展新局面具有重大意义。从我国房地产市场发展的历程看，以1998年住房商品化改革为标志，经过二十多年的发展，房地产业逐渐发展壮大，成为推进中国式现代化建设、实现经济高质量发展的重要部门。但是，“高负债、高周转、高杠杆”的传统发展式潜藏着巨大风险。只有加快构建房地产发展新模式，才能走出传统模式的困境，为进一步发展开辟更大空间、奠定新的发展基础。

加快构建房地产发展新模式需要金融创新。资金是房地产发展的命脉，没有资金支持构建房地产发展新模式将无从谈起。党的二十届三中全会提出“改革房地产开发融资方式。”金融体系是我国房地产长期可持续发展的主要资金来源渠道，当房地产市场高速发展，金融体系的收益自然水涨船高，享受房地产业高速发展的红利；但是，当房地产市场下行，特别是近年来房地产企业接连爆雷后，金融体系的资产质量受到了很大影响。如今房地产业已经开启了向加快构建发展新模式转换的征程。作为主要资金支持者的金融体系也应根据党的二十届三中全会关于房地产融资方式改革的新精神，通过多维度金融创新支持加快构建房地产发展新模式。

以金融制度创新为基础。加快构建金融支持房地产发展新模式的顶层设计，通过政策和规划确立金融支持房地产发展新模式的方向；设计保障房建设的金融制度安排，做到既保障金融机构的合法收益，又为加快建设保障房提供资金支持；不断完善法律法规体系，规范金融创新行为，保障金融创新的合法性和有序性；搭建房地产市场参与主体的沟通平台，减少信息不对称影响，满足正常开发项目的合理融资需求。

以金融工具创新为手段。发挥银行、保险、证券、信托等基本融资工具功能，开发更多与加快构建房地产发展新模式相适应的新型金融工具，如PPP模式、资产证券化、兼并重组等；建立多重房地产投资基金，通过风险投资基金、私募股权投资基金、房地产投资信托基金等，汇集特定资金，并由专门的投资机构进行经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者；政府引导，房地产企业、金融机构及其他投资者共同出资设立专业投资公司，并由专门投资机构进行管理，实现市场化运作，拓宽加快构建房地产发展新模式的融资途径。

以金融服务创新为抓手。按照“租购并举的住房制度”改革方向将金融服务从“购”拓展到“租”；根据“市场+保障”的住房供给模式将金融服务从“商品”拓展到“保障”；根据既要增加住房增量，更要盘活住房存量的要求将金融服务从“增量”拓展到“存量”；根据“改革房地产开发融资方式”将金融服务从“信贷”领域拓展到“股债+新型融资工具”；根据“落实好防范化解房地产......等重点领域风险的各项举措”将金融服务从“创新”拓展到“创新+防风险。”

以金融科技创新为支撑。通过金融技术创新服务房地产领域参与主体，构建房地产发展新模式各环节的的快捷支付方式。通过引入大数据、云计算、人工智能等先进技术，迅速实现对房地产项目的精准定位、高效管理和智能化服务，帮助房地产企业更准确地把握购房者需求，设计出更受市场欢迎的产品。

以金融监管创新为保障。在“房住不炒”的精神指引下，全国房价由持续上涨转为下降过程中，不同区域、不同城市之间的房价波动出现了空间分异现象。对此金融监管创新也必须因城施策，针对不同区域进行差异化监管创新，处理好刚性与改善性、租房与购房、市场与保障等多层次住房需求，保持房地产融资合理适度，促进不同区域构建具有本地特色的房地产发展新模式。