窦尔翔：新质社区物业管理生产力

GDP的核心价值在于“经济活力”。抓住“活力”就可以既利用GDP的正能量部分,也可以削弱或者规避GDP的负能量部分。当下宏观经济政策是颇具活力的,如果能让作为“信使”或者“膝盖”的中观经济平台活力满满,微观经济要素的活力度必将大幅度拉升。社区活力有赖于社区平台的存在与创新。

数字化社区下物业管理的有限合伙化是活化社区生产力的关键制度安排。其核心内容包括两个:第一,社区的数字化。这个过程正是全国(球)社区数字化平台的构建过程,包含计算(数据挖掘)、链接、保真等技术;第二,物业管理公司与业主交易有限合伙化。这个过程是产业生命链的资信链化过程。

中央提出国内统一大市场,这不仅符合数字化时代的必然趋势,也指出了当下中国市场的瓶颈。以社区市场为例,社区内的居民间尚没有形成剩余劳动的交换。居民与外部市场之间的交易呈现散乱无序状态。物业管理还仅仅借鉴了国外的现代公司管理制。但是物业管理供给者与业主之间的交易还没有达到真正的和谐。物业管理的全国竞争市场还没有形成。

一旦将TRIF引入社区建设,T可以让社区信息“辩证揭示”,R会让社区所有利益相关者爱惜自己的资信财富,I会让社区居民获得最佳交易伙伴,及时将自己关于信息、商品、服务、个人或者家庭的盈利进行充分交易。F则可以为社区利益相关者寻找到外部的资信支持,金融就会因为多一个基于信用的应用场景为提高可持续性。

现在需要强调的是,物业公司与业主的交易充分度、质量度、和谐度还有提升余地。最大的困境可以列举为:物业收费高、产权不清、服务不周到、服务者和主人关系错配......,这些在本质上是业主或者物业管理公司的资信R问题。全国(球)性社区TRIF平台除了物业管理者和业主分别的资信管理之外,可以通过GP、LP化,活化社区生产力。

社区TRIF标准化平台是业主和物业管理的总GP,但相对于一个特定的社区来说,物业管理公司实际上是作为资源整合者社区平台的业务外包者,因而要负无限责任,适合做特定社区的GP。小区属于业主,蕴含着资源富矿,可以用LP来调动业主的积极性。即特定小区的物业管理是由物业管理公司和业主所形成的有限合伙制企业来共同进行的。

另一个变种则是业主同股同权形成一个公司,在信用平台构建初期最好是无限责任公司,这时物业管理公司不过是特定社区的雇佣者而已,这时的物业管理公司的地位再一次下降。如果考虑到小区自建房与自动驾驶时代的“移动住房替代”趋势,物业管理的复杂度将进一步提升,当下物业管理公司模式更有必要向社区平台和业主让权,让权即能产生新质生产力。